प्रस्तावना -

भारतीय रियल एस्टेट उद्योग हमारे देश में कृषि और प्राथमिक क्षेत्र के बाद सबसे बड़े क्षेत्रों में से एक है। ये क्षेत्र लगभग 6ण्5ः से 7ः का योगदान करते हैं और यह भारतीय श्रम बाजार के असंगठित क्षेत्र के लिए नौकरी का एक प्रमुख स्रोत है। यह क्षेत्र उदारीकरण के बाद की अवधि के मुख्य लाभार्थियों में से एक था, जहां भारत प्रत्यक्ष विदेशी निवेश की गर्म संपत्ति में से एक बन गया, बहुत सारे नए उद्यम दिन-ब-दिन खुलते गए और भारतीय मध्यम वर्ग के वेतन में तेजी से वृद्धि हुई। 1990 के दशक के बाद से यह एक बड़ी वृद्धि दिखाता है, और भारतीय मेट्रो शहर, जैसे चेन्नई मुंबई दिल्ली कोलकाता वास्तविकता क्षेत्र में उछाल महसूस करता है। भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र लगभग 20ः प्रति वर्ष की दर से बढ़ रहा है और यह क्षेत्र भारत के सकल घरेलू उत्पाद में लगभग 6-7ः का योगदान दे रहा है, लेकिन यह आपूर्ति मांग निरंतरता को संतुलित करने में सक्षम नहीं है। पिछले एक दशक से आवास की मांग तेजी से बढ़ रही है। विभिन्न योजनाओं के माध्यम से सरकार के प्रयासों के बावजूद, यह बढ़ती मांगों का सामना करने में सक्षम नहीं रहा है। स्थिति का लाभ उठाते हुए, निजी खिलाड़ियों ने उपभोक्ताओं की मांग के लिए लगभग कोई चिंता किए बिना रियल एस्टेट क्षेत्र का नियंत्रण छीन लिया। पिछले आधे दशक से यह क्षेत्र विभिन्न कारकों के कारण मंदी की गर्मी महसूस करता है जिसमें उद्योग की बाधाएं, नियामक नीतियों में सरकार द्वारा लगातार बदलाव और आर्थिक मंदी शामिल हैं। हमारे पेपर में हम रियल एस्टेट क्षेत्रों के विभिन्न कारकों की वर्तमान प्रवृत्ति और पैटर्न का अध्ययन करते हैं और महत्वपूर्ण विश्लेषण करते हैं। इस पत्र में हम वास्तविक बाधा मुद्दे और विवरण की रूपरेखा तैयार करते हैं। लेकिन कुछ सुधारात्मक कदम भी प्रस्तुत करें जो इस क्षेत्र को लाभान्वित करें और इसे अपने गौरवशाली अतीत में ले जाएं जहां यह उड़ते रंगों में बढ़ रहा था।

भूमि तथा उसके उपर स्थित भवन आदि को सम्मिलित रूप से स्थावर सम्पदा (त्मंस मेजंजम) कहते हैं। इसमें प्राकृतिक संसाधन जैसे फसलें, खनिज, जल, अचल सम्पत्तियाँ आदि भी सम्मिलित हैं। इसको हिन्दी में भूमि-भवन, भू-सम्पदा, अचल सम्पदा, जमीन-जायजाद आदि नामों से भी जाना जाता है।

रियल एस्टेट में बनाएं करियर करियर के तौर पर रियल एस्टेट को सिर्फ प्रॉपर्टी डीलर या कमीशन एजेंट्स के रूप में ही देखा जाता है, लेकिन आज इस क्षेत्र में नौकरियों की भरमार है। इस क्षेत्र में घर, ऑफिस, इंडस्ट्रियल प्रॉपर्टी और कॉरपोरेट फार्मलैंड की खरीद और बिक्री करने के अतिरिक्त प्रॉपर्टी प्रबंधन, प्रॉपर्टी मैनेजर, फैसेलिटीज मैनेजर, रिएल एस्टेट इंवेस्टमेंट कंस्लटेंट, भूमि विकास, बैंकों की मॉरगेज सर्विस, शहरी प्लानिंग, रियल एस्टेट काउंसलिंग, प्रॉपर्टी का मूल्य आकलन और रिसर्च भी शामिल हैं।

रियल एस्टेट में कैरियर:-

रेसिडेंशियल रिएल एस्टेट ब्रोकरः ऐसा ब्रोकर जो रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी को खरीदने और बेचने का काम करता है।

कमर्शियल रियल एस्टेट ब्रोकरः ऐसा ब्रोकर जो होटल, ऑफिस, कमर्शियल बिलिं्डग को खरीदने और बेचने का काम करता हो. यही नहीं, इसके लिए उसे मार्केट की अच्छी नॉलेज होना जरूरी है।

रियल एस्टेट इंवेस्टमेंट कंस्लटेंटः ये कंस्लटेंट लोगों को उनकी प्रॉपर्टी इंवेस्ट करने में सलाह देते हैं. इन्हें रियल एस्टेट मार्केट की काफी गहरी जानकारी होती है।

प्रॉपर्टी मैनेजरः ये मैनेजर किसी प्रोफेशनल प्रॉपर्टी मैनेजमेंट फर्म के पार्ट होते हैं और किसी की इंवेस्टमेंट प्रॉपर्टी की देखभाल करते हैं. प्रॉपर्टी किराए, लीज पर लेना और कस्टमर्स से डील करना इनका काम होता है. इसके लिए आपको अच्छे से नेगोसिएशन करना आना चाहिए।

फैसेलिटीज मैनेजरः फैसेलिटीज मैनेजर का कॉंसेप्ट बड़े-बड़े रिएल एस्टेट प्रोजेक्ट से जुड़ा है. इनका काम बड़े-बड़े रेसिडेंशिएल टाउनशिप, मॉल्स, ऑफिस बिलिं्डग की बिक्री में ज्यादा से ज्यादा लाभ दिलाना होता है।

रियल एस्टेट एनालिस्टः रियल एस्टेट एनालिस्ट का काम लोगों को निवेश के लिए बेहतर लोकेशन, जमीन या अन्य प्रॉपर्टी के बारे में सूचनाएं और जानकारियां देना है. इस तरह की जानकारियों को ब्रोकरेज हाउस अपने बड़े क्लाइंट्स को देकर लाभ उठाते हैं।

वर्तमान समय में अधिकतर लोग रियल एस्टेट के बिजनेस से लाभ उठा रहें हैं क्योंकि, यह लोगों द्वारा कमाई करने का एक बहुत ही बेहतरीन रास्ता है जिससे एक बहुत ही अच्छी कमाई की जा सकती है । बहुत से लोग इसे साइड बिजनेस के रूप में करते हैं। क्या आप भी इसे बिजनेस की तरह या साइड बिजनेस में करना चाहते है तो इस पूरे पेज पढ़कर जान लीजिये कि, रियल एस्टेट (त्मंस म्ेजंजम) क्या होता है। रियल एस्टेट का बिजनेस कैसे करे। इसकी पूरी जानकारी यहाँ पर बताई जा रही है।

त्मंस म्ेजंजम एक ऐसा स्टेट होता है जो किसी भी व्यक्ति को विशेष स्थान या बिलिं्डग विशेष में, वहां का हवाई अधिकार एवं भूमिगत अधिकार प्राप्त कराने में मददगार साबित होता है। अंग्रेजी शब्द त्मंस का अर्थ वास्तविक होता है इसलिए त्मंस म्ेजंजम का अनुमान वास्तविक एवं भौतिक सम्पति से भी लग सकता है। इसके अलावा कुछ लोगों का मानना है कि, “रियल एस्टेट नामक इस शब्द की उत्पति लैटिन के एक शब्द त्मे से हुई है जिसका अर्थ वस्तुओं से लगाया जाता है।”

इस क्षेत्र की वृद्धि कॉर्पोरेट वातावरण के विकास और कार्यालय स्थान के साथ-साथ शहरी और अर्ध-शहरी आवास की मांग से अच्छी तरह से पूरक है। निर्माण उद्योग अर्थव्यवस्था के सभी क्षेत्रों में प्रत्यक्ष, अप्रत्यक्ष और प्रेरित प्रभावों के मामले में 14 प्रमुख क्षेत्रों में तीसरे स्थान पर है। भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र ने हाल के दिनों में कार्यालय के साथ-साथ आवासीय स्थानों की मांग में वृद्धि के साथ उच्च वृद्धि देखी है। लेकिन इस क्षेत्र को भी गंभीर समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है। हालांकि सरकार निवेशकों की समस्याओं को हल करने के लिए कई पहल करती है। सरकार भी इस क्षेत्र में 100ः निवेश करने के लिए एफडीआई (प्रत्यक्ष विदेशी निवेश) की अनुमति देती है, लेकिन फिर भी इस क्षेत्र को समस्या का सामना करना पड़ता है। हालांकि विमुद्रीकरण के बाद, यह क्षेत्र नीचे की दिशा में चलता है, लेकिन उनके पास बाजार को बढ़ावा देने का अवसर है क्योंकि भारत में आवासीय और वाणिज्यिक संपत्तियों की अत्यधिक मांग है, विशेष रूप से कम लागत वाली संपत्ति। आज जीडीपी में इस सेक्टर का योगदान 5-6ः है, इनके योगदान को बढ़ाने के लिए सरकार इस सेक्टर में हस्तक्षेप करे और निवेशकों की समस्याओं का समाधान करे, ताकि रियल एस्टेट सेक्टर भी देश के विकास में अपना योगदान बढ़ाए (गुप्ता, 2018)।

रियल एस्टेट निवेश के लिए निवेशक तेजी से उभरते बाजारों को वैकल्पिक वैश्विक रास्ते के रूप में देख रहे हैं। भारत एक अनुकूल निवेश गंतव्य के रूप में उभरा है। भारत की अनुकूल जनसांख्यिकी और मजबूत आर्थिक गति ने देश को संपत्ति निवेशकों के लिए एक आकर्षक स्थान बना दिया है। हालांकि, इसका मतलब यह नहीं है कि भारतीय रियल एस्टेट में निवेश जोखिम मुक्त है। समग्र आर्थिक तस्वीर और पिछले कुछ वर्षों में अचल संपत्ति की कीमतों में तेजी से वृद्धि के प्रकाश में, भारत में कई अचल संपत्ति बाजार वर्तमान में मूल्य सुधार के दौर से गुजर रहे हैं। हालांकि, अभी भी एक मौलिक मांग-आपूर्ति असंतुलन मौजूद है और रियल एस्टेट एक आकर्षक दीर्घकालिक निवेश संभावना बनी हुई है। अब जब भारत वैश्विक निवेशकों के रडार पर है, भारतीय रियल एस्टेट निवेश (वाधवानी, 2009) के अवसरों और चुनौतियों को समझना महत्वपूर्ण है।

यह देखा गया है कि रियल एस्टेट एक अनुकूल निवेश गंतव्य है क्योंकि इसमें एक निवेशक के लिए महत्वपूर्ण वित्तीय रिटर्न है।

इसलिए, यह जानना बहुत जरूरी है कि निवेशकों द्वारा भारत में रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश करने के लिए कौन सी रणनीतियां अपनाई जाती हैं।

इस अध्ययन का उद्देश्य निवेशकों द्वारा भारत में किसी भी रियल एस्टेट परियोजना से अधिकतम रिटर्न प्राप्त करने के लिए अपनाई गई रणनीतियों का पता लगाना है।

अध्ययन की आवश्यकता:-

किसी भी रियल एस्टेट परियोजना में निवेश करने के लिए निवेशक की पहली प्राथमिकता होती है- अधिकतम वित्तीय रिटर्न। इसलिए, अधिकतम वित्तीय प्रतिफल प्राप्त करने के लिए एक निवेशक को उन मापदंडों को जानना चाहिए जो एक अचल संपत्ति के वित्तीय पहलू को प्रभावित करते हैं।

इस अध्ययन को करने का मुख्य उद्देश्य एक वित्तीय मॉडल बनाना है जो प्रत्येक प्रकार के वर्तमान मूल्य की गणना करके भूमि के एक ही भूखंड में विभिन्न प्रकार की अचल संपत्ति (आवासीय, वाणिज्यिक, संस्थागत आदि) में वित्तीय रिटर्न की तुलना करने में मदद कर सके। यह निवेशक को तदनुसार अपनी रणनीति बनाने में मदद कर सकता है।

लक्ष्य:-

डेवलपर्स के नजरिए से भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र में लाभप्रदता कारकों को प्राप्त करना।

उद्देश्य:-

1. रियल एस्टेट व्यवसाय का आर्थिक अध्ययन करना।

2. रियल एस्टेट व्यवसाय के विकसित होने के कारणों का पता लगाना।

3. रियल एस्टेट व्यवसाय में सामाजिक लाभों का आंकलन करना।

4. रियल एस्टेट व्यवसाय की समस्याओं एवं कठिनाईयों का अध्ययन करना।

5. रियल एस्टेट व्यवसाय के लाभ को आम आदमी तक पहुंचाने का सुझाव देना ।

परिकल्पना:-

शोध प्रबंध में निम्नलिखित शोध परिकल्पनाओं का परीक्षण किया गया

ऽ रियल एस्टेट व्यवसाय आधुनिक व्यवसाय के रूप में विकसित हो रहा है।

ऽ इस व्यवसाय में केवल बड़े पूंजीपति, व्यवसायी ही व्यवसाय का संचालन कर रहे हैं।

ऽ रियल एस्टेट व्यवसाय को नेतृत्व करने के लिये रेरा कानून पर्याप्त नहीं है।

ऽ रियल एस्टेट व्यवसाय द्वारा पर्यावरण को क्षति पहुंचाई जा रही है

अनुसंधान क्रियाविधि:-

सबसे पहले, यह अध्ययन किया गया है कि एक निवेशक को अपनी साइट को तीन रणनीतियों द्वारा जांचना चाहिए, वे हैं, ;पद्ध कानूनी पहलू, ;पपद्ध भौतिक स्वरूप ;पपपद्ध वित्तीय पहलू। एक बार, कानूनी और भौतिक पहलू की जाँच हो जाने के बाद वित्तीय गणना शुरू हो जाती है।

अध्ययन एक वित्तीय मॉडल तैयार करने के लिए है जो एक रियल एस्टेट परियोजना के शुद्ध वर्तमान मूल्य (एनपीवी) के संदर्भ में वित्तीय रिटर्न की गणना करता है। साथ ही इस मॉडल का उपयोग भूमि के एक विशिष्ट भूखंड में विभिन्न डिज़ाइन मिश्रण विकल्प में एनपीवी की तुलना करने के लिए एक डिज़ाइन मिक्स मॉडल के रूप में किया जा सकता है।

मॉडल तैयार करने के चरण इस प्रकार हैंः

1. इनपुट कॉस्ट चार्टः प्लॉट का न्यूमेरिकल डेटा, जैसे कुल प्लॉट एरिया, डिजाइन मिक्स कंपोनेंट्स और उनके संबंधित एरिया, ग्राउंड कवरेज, फ्लोर एरिया रेश्यो (एफएआर), बिल्ट अप एरिया, सेलेबल एरिया।

2. वैधानिक व्ययः भूमि लागत, अनुमोदन लागत, भूमि और कानूनी लागत और निर्माण लागत की गणना।

3. बेंचमार्किंग विश्लेषणः केस स्टडी क्षेत्र के आसपास से समान प्रकार की अचल संपत्ति के पूंजीगत मूल्य को एकत्रित करना।

4. मान्यताओं की गणनाः बिक्री योग्य मूल्य सीमा, प्राप्य राशि, परियोजना विकास लागत, योजना और परामर्श शुल्क, कुल परियोजना लागत, निर्माण लागत में वार्षिक वृद्धि, प्राप्त करने योग्य बिक्री मूल्य (उच्च और निम्न अंत दोनों), बिक्री में वार्षिक वृद्धि की गणना कीमत आदि

5. एनपीवी चार्ट की गणनाः विभिन्न वित्तीय वर्षों में नकदी प्रवाह और बहिर्वाह की गणना। ऋण और इक्विटी, एनपीवी मूल्य गणना से डब्ल्यूएसीसी (पूंजी की भारित औसत लागत) की गणना।

साहित्य की समीक्षा

रियल एस्टेट निवेश:-

यह पत्र अचल संपत्ति निवेश के निर्धारकों पर केंद्रित है, पूंजी बाजार पर, निवेश निर्णय के लिए महत्वपूर्ण मानदंडों में से एक निवेश वस्तु के मूल्य को बढ़ाने के स्रोतों, संभावनाओं और तरीकों का चयन करने का मुद्दा है (क्लिमजैक, 2010)।

यह पेपर रियल एस्टेट संपत्ति को एक निवेश संपत्ति के रूप में देखने पर केंद्रित है जो अपेक्षित जोखिम और तरलता के अपेक्षित स्तर (क्रुलिकी, 2019) को मानते हुए अपने मालिक को एक निश्चित मात्रा में राजस्व उत्पन्न करता है।

अचल संपत्ति के अवसर या लाभ:-

इस पत्र के अनुसार अचल संपत्ति क्षेत्र में प्रमुख लाभ हैं- स्थिर आय, दीर्घकालिक वित्तीय सुरक्षा, कर लाभ, बंधक भुगतान शामिल हैं, और समय के साथ रियल एस्टेट की सराहना, मुद्रास्फीति, आप अपने खुद के निर्णयकर्ता और एक मकान मालिक हैं (व्लमकमसम) , 2018)।

यह पत्र बाजार में जल्दी और लाभप्रद रूप से प्रवेश करने के तरीकों के बारे में चर्चा करता है। ये रियल एस्टेट म्यूचुअल फंड, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट, शॉर्ट-टर्म रेंटल, रियल-एस्टेट फोकस्ड कंपनियों में निवेश, रियल एस्टेट नोट्स (प्रीतम दास, 2020) हैं।

यह पत्र भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र में विकास चालकों को प्रस्तुत करता है। वे बढ़ती हुई खपत हैं; ज्ञान और सेवा अर्थव्यवस्था; जनसांख्यिकीय विभाजन; शहरीकरण और घरेलू गठन; और बड़े विदेशी पूंजी प्रवाह (वाधवानी, 2009)।

भूमि भवन बिक्री प्रबंधन:-

हालाँकि, यह पुस्तक केवल कुछ बुनियादी क्षेत्रों को कवर करने का प्रयास करती है और रियल एस्टेट विकास और प्रबंधन के कई अन्य संबद्ध विषय क्षेत्रों जैसे विपणन प्रबंधन, सामान्य प्रबंधन, सूक्ष्म और मैक्रो अर्थशास्त्र, मूल्यांकन और योजना आदि के साथ अंतर-संबंधों को दर्शाती है। इस पुस्तक का प्रमुख उद्देश्य रियल एस्टेट विकास और प्रबंधन के अनुशासन की दार्शनिक नींव प्रदान करना है (अरियावांसा, 2009)।

यह पेपर बताता है- किसी कंपनी के लिए रणनीतिक योजना बनाते समय, वाणिज्यिक रियल एस्टेट उद्योग के पास रियल एस्टेट प्रबंधन के संबंध में विचार करने के लिए दो रणनीतिक रास्ते होते हैं। पहला यह चुनना है कि अपने स्वयं के फ्रंटलाइन कर्मियों को रखना है या इस कार्य को आउटसोर्स करना है। दूसरा यह तय करना है कि लीजिंग कार्य को कैसे व्यवहार किया जाना चाहिएः क्या इसे रीयल एस्टेट मैनेजर के कार्य के रूप में माना जाना चाहिए या संगठन में स्वयं का कार्य होना चाहिए? अध्ययन का निष्कर्ष यह है कि अध्ययन किए गए संगठनों को दोनों मार्गों का उपयोग करके संरचित किया जा सकता है, और फर्म अभी भी सफल हो सकती है (पाम, 2013)।

रियल एस्टेट वित्त:-

अध्ययन ने यह जांचने की मांग की कि रियल एस्टेट निवेश रणनीतियां निवेश समूहों के वित्तीय प्रदर्शन को कैसे प्रभावित करती हैं। इसका उद्देश्य निवेश समूहों द्वारा अपनाई गई निवेश रणनीतियों और समूहों के वित्तीय प्रदर्शन पर इन रणनीतियों के प्रभाव की जांच करना था। यह पाया गया है कि वित्तीय प्रदर्शन और सभी निवेश रणनीतियों के बीच एक सकारात्मक संबंध था (शुद्धता डब्ल्यू एमबोगो, 2016)।

यह पेपर प्राथमिक वित्तीय विषयों के बारे में चर्चा करता है, जो हैं- निर्माण वित्त की मूल बातें, वित्तपोषण कैसे प्राप्त करें और उधारदाताओं के लिए दस्तावेज तैयार करें, उपलब्ध वित्तपोषण के प्रकार और धन हासिल करने के लिए रणनीतियां, विभिन्न वित्तपोषण रणनीतियों के फायदे और नुकसान, विशेष वित्तपोषण सबसे बड़ी परियोजनाओं के स्रोत, रियल एस्टेट लाभप्रदता (ज्ञवतजम, 2019)।

रियल एस्टेट लाभप्रदता:-

इस पत्र में, एक कार्यप्रणाली को परिभाषित किया गया है, जो बिल्ड-अप पद्धति पर संरचित है और एक अचल संपत्ति पहल के लाभप्रदता सूचकांक (या वापसी की दर) का मूल्यांकन करने की अनुमति देता है। एक परीक्षण के माध्यम से, एक केस स्टडी में विकसित कार्यप्रणाली का उपयोग किया गया हैः रोम शहर में तीन एकीकृत हस्तक्षेप कार्यक्रमों में असाधारण योगदान का मूल्यांकन (बैटिस्टी, एट अल।, 2019)।

(टाइप सी- ऑफिस के साथ रिटेल) के लिए एनपीवी मॉडल तैयार करना

केस स्टडी एरिया का पताः रीवा (म.प्र.) प्लॉट का आकारः 3.70 एकड़ (150 मीटर सामने × 100 मीटर गहराई)

तालिका डिज़ाइन मिश्रण विकल्प का सुझाव देती है जिसे केस स्टडी क्षेत्र के लिए तैयार किया गया है।

तालिका 1ः डिजाइन मिश्रण विकल्प

Type	Type of mix	Floors	Ground coverage	FAR
A	iwjh rjg vkoklh; Hkou	G+8	30 %	2
B	iwjh rjg ls dk;kZy; Hkou	G+8	30 %	2
C	dk;kZy; ds lkFk [kqnjk a. fjVsy e‚y b. dk;kZy;	2B+G1+G2+G3+G4 G5+G6+G7	30 %	2

नोटः गणना केवल टाइप सी के लिए दिखाई जाती है।

चरण 1ः केस स्टडी प्लॉट से संबंधित डेटा एकत्र करना

तालिका 2ः इनपुट डेटा तालिका

	Area Sheet
Type of development	S. No	Total plot area in sq mt	Component	Phase wise Percentage	Phase wise Plot area	Ground coverage- percentage	Ground coverage in sq. mt	Land Area (acres)	FAR	Built up Area (in sq. mt)	Total Built up Area (in sq. mt) including	Saleable Area (sq. ft.)	no of floors
Type C-Mall+office	3	15000	Office	37.50%	5625	30.00%	1687.50	1.39	2	11250	14625	14625	G+5-G+7
Type C-Mall+office	3	15000	Retail mall	62.50%	9375	30.00%	2812.50	2.32	2	18750	24375	24375	G+1 - G+4, 2B

चरण 2ः प्रति इकाई क्षेत्र में निर्माण लागत की गणना:-

निर्माण लागत की गणना ब्च्ॅक् 2019 के पिं्लथ क्षेत्र दर गणना का उपयोग करके की जाती है (चूंकि गणना बहुत बड़ी है, केवल गणना परिणाम यहां प्रदान किया गया है)।

तालिका 3ः प्रति इकाई क्षेत्र निर्माण लागत:-

fuekZ.k ykxr çfr oxZ ehVj	37,943.32
fuekZ.k ykxr çfr oxZ QqV	3,526.33

चरण 3ः केस स्टडी क्षेत्र के लिए निर्माण लागत की गणना

तालिका 4ः निर्माण लागत की गणना

Vkbi& v‚fQl	ySaM d‚LV	123,075,000.00
	Loh—fr ykxr	19,875,000.00
	Hkwfe vkSj dkuwuh ykxr	142,950,000.00
	fuekZ.kdk;Z O;;	554,921,008.44
Vkbi & e‚y	ySaM d‚LV	123,075,000.00
	Loh—fr ykxr	19,875,000.00
	Hkwfe vkSj dkuwuh ykxr	142,950,000.00
	fuekZ.kdk;Z O;;	924,868,347.41
dqy fuekZ.k ykxr		1,479,789,355.85

चरण 4ः बेंचमार्किंग व्यायाम:-

बेंचमार्किंग अभ्यास से हम बिक्री मूल्य सीमा का अनुमान लगा सकते हैं। बेंचमार्किंग अभ्यास करने का मुख्य उद्देश्य भूखंड के आसपास के क्षेत्र से समान अचल संपत्ति के विकास की दर एकत्र करना है।

नोटः केस स्टडी क्षेत्र में शामिल विभिन्न हितधारकों से डेटा एकत्र किया जाता है।

यहां बेंचमार्किंग अभ्यास सभी प्रकार (आवासीय, कार्यालय और निवास के साथ खुदरा आदि) के लिए किया जाता है।

तालिका 5ः कार्यालय के लिए दर चार्ट

Project Name	Commen cement Yr.	Land Area (Acres)	Total Office Saleable + Parking	Total No. of Floors	Rate 2020 (per sq. ft.)	Absorpti on	Sale Velocity (units / Month)
Samdariya Construction Pvt. Ltd.	2015	15.00	1373,119	2B+G+6	8500	70%	1-3
M.P. Housing Board Rewa	1985	5.00	261,000	1B+G+3	7500	90% - 95%	2
Pradhan Mantri Awas Yojna	2015	7.50	200,000	G+3	3000 - 5000	90% - 95%	2 - 3
Shilpi Construction Pvt. Ltd.	2000	10.00	455,000	1B+G+3	8100	90% - 95%	1-2
Shriji Infrastructure Pvt. Limited	2000	10.00	455,000	1B+G+7	7500	90% - 95%	1-2

रीवा जिले में रियल एस्टेट के सीआरएम और बाइंग बिहेवियर स्टडी के बारे में कुछ दिलचस्प नतीजे सामने आए। यह जनसांख्यिकीय निर्माण की समग्र समझ से संबंधित कुछ प्रासंगिक जानकारी प्रदान करके अनुसंधान के लिए मूल्य जोड़ता है जो इस क्षेत्र की जेब में है। जो अंततः इसे दिग्गजों और सबसे आकर्षक विकासशील बाजारों में से एक बनाता है, जो कि देश और सदी के अधिकांश होनहार और उभरते हुए उद्योग देख रहे हैं।

निष्कर्ष:-

रियल एस्टेट क्षेत्र के विशेषज्ञों के विभिन्न लेखों, रिपोर्टों और कागजातों का अध्ययन करने के बाद हमने पाया कि पिछले 5 वर्षों से रियल एस्टेट क्षेत्र काफी तनावग्रस्त स्थिति में है। प्रभावी नियामक और निगरानी निकाय की कमी के कारण रियल एस्टेट क्षेत्र में विश्वास की कमी है। हम रियल एस्टेट क्षेत्र के विकास और समस्याओं को हल करने के लिए सरकार की नीतियों और प्रयासों को भी प्रस्तुत करते हैं। विभिन्न लेखों के माध्यम से जाने के बाद हम व्यापक समाधान प्रदान करते हैं जो निश्चित रूप से रियल स्टेट सेक्टर के सुधार में मदद करेगा। भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र लगभग 20ः प्रति वर्ष की दर से बढ़ रहा है और यह क्षेत्र भारत के सकल घरेलू उत्पाद में लगभग 6-7ः का योगदान दे रहा है, लेकिन यह आपूर्ति-मांग निरंतरता को संतुलित करने में सक्षम नहीं है। पिछले एक दशक से आवास की मांग तेजी से बढ़ रही है। विभिन्न योजनाओं के माध्यम से सरकार के प्रयासों के बावजूद, यह बढ़ती मांगों का सामना करने में सक्षम नहीं रहा है। स्थिति का लाभ उठाते हुए, निजी खिलाड़ियों ने उपभोक्ताओं की मांग के लिए लगभग कोई चिंता किए बिना रियल एस्टेट क्षेत्र का नियंत्रण छीन लिया।

अचल संपत्ति क्षेत्र में मुद्दे और चुनौतियां:-

ग्राहकों द्वारा सामना की जाने वाली समस्याएं:-

ऽ परियोजनाओं में देरीरू उपभोक्ता जिस बड़ी समस्या का सामना कर रहा है वह परियोजनाओं में देरी है जो विभिन्न कारणों से हो सकती है जैसे कि भूमि के मुद्दों में अदालती हस्तक्षेप, वित्त, अनुमोदन आदि। परियोजनाओं में देरी के कारण एक ही समय में ऋण।

ऽ इसके अलावा सरकार की ओर से आवश्यक मुआवजे के लिए बहुत कम या कोई प्रावधान नहीं है।

ऽ उत्पाद बेचने के लिए कपटपूर्ण विज्ञापन काफी लोकप्रिय है और अचल संपत्ति में अक्सर होता है। धोखाधड़ी के तरीकों के फलने-फूलने का मुख्य कारण किसी भी नियामक और मानक दिशानिर्देशों का अभाव है।

ऽ आगे बिल्डर्स अपनी तरफ से डिफॉल्ट के मामले में केवल 2 से 3ःः ब्याज का भुगतान करते हैं लेकिन जब ग्राहक डिफॉल्ट करते हैं (जैसे खरीदने से इनकार करते हैं) तो उन्हें लगभग 16 से 18ः का भुगतान करना पड़ता है जो कि अनुचित है।

सुझाव:-

किराया नियंत्रण अधिनियम में संशोधन करें ताकि किराए की संपत्ति के निपटान पर किराया नियंत्रक के पूर्ण अधिकार को हटाया जा सके। यह किराया नियंत्रक को अपनी संपत्ति के प्राकृतिक अधिकार के मालिकों को वस्तुतः विभाजित करने और किराएदार को हस्तांतरित करने की अनुमति देता है।

स्टांप शुल्क की दरें भी राज्यों में एक समान होनी चाहिए। स्टांप ड्यूटी राजस्व में अनुमानित नुकसान संपत्ति की बिक्री के बढ़े हुए प्रकटीकरण और लेन-देन की गई संपत्ति के सही मूल्य के माध्यम से क्षतिपूर्ति से अधिक होगा। संपत्तिकर संपत्ति के किराए के मूल्य से जुड़ा होना चाहिए। मनोरंजनकर की दरों को कम किया जाना चाहिए।

प्रॉस्पेक्टर्स में दिए गए कथनों पर लागू होने वाले कानून के सिद्धांत संपत्ति की बिक्री पर भी लागू होनी चाहिए। इससे कन्वेंस के संस्थागतकरण की सुविधा भी होगी और कन्वेंशर नगर पालिका अधिकारियों बिजली बोर्डाे, कराधान विभागों, भूमि रजिस्ट्रीयों और कलेक्ट्रेटस के बीच टाइटल और क्रॉस लिंकेज की जांच कर सकते हैं।

वित्तीय सुधार:- पेंशन फंड भविष्य और बीमा क्षेत्र को रियल एस्टेट में निवेश करने की अनुमति दी जानी चाहिए। प्रोविडेंट और पेंशन फंड को हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों के डिपॉजिट बॉन्ड में निवेश करने की अनुमति दी जानी चाहिए।

रियल एस्टेट म्युचुअल फंड रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों के निर्माण को प्रोत्साहित करें। बंधक समर्पित प्रतिभूतियों में व्यापार को बढ़ावा देना चाहिए। फौजदारी मानदंडों की शुरुआत और वसूली न्यायाधिकरणों की स्थापना आवश्यक है। हालांकि भारत में बंधक ऋण का प्रतिभूतिकरण अभी शुरू हुआ, लेकिन दस्तावेजों पर स्टांप शुल्क की अधिकता के कारण यह सफल नहीं हुआ है।

उपसंहार

इस शोध का उद्देश्य ग्राहक संबंध प्रबंधन, खरीदार के व्यवहार और रियल एस्टेट क्षेत्र पर इसके प्रभाव को समझना है। यह शोध सभी आयामों के साथ जनसांख्यिकीय चरों के संबंध में अंतर्दृष्टि प्रदान करने में मदद करेगा। कई कारक खरीद व्यवहार को प्रभावित करते हैं और अंत में समेकित ढांचे या एक मॉडल के साथ आते हैं जो ग्राहक संबंध प्रबंधन और खरीद व्यवहार के घटकों की व्याख्या करता है।

एक अनुसंधान पद्धति के रूप में, नमूना आकार 358 उत्तरदाताओं द्वारा लिया गया था, और नमूना जनसंख्या दिल्ली/एनसीआर थी। प्राथमिक आँकड़े प्रश्नावली के माध्यम से एकत्रित किये गये हैं। डेटा एकत्र करते समय, यह गारंटी देने के लिए ध्यान रखा गया था कि उत्तरदाताओं को अध्ययन से उनकी प्रतिक्रिया के अत्यधिक महत्व के बारे में पता था। परिणाम पायलट परीक्षण के माध्यम से मान्य किया गया था।

उसके बाद, ैच्ैै के माध्यम से, गोलाकारता के बार्टलेट परीक्षण और नमूने की पर्याप्तता के कैसर-मेयर-ओल्किन (ज्ञडव्) परीक्षणों को लागू किया गया, जिसमें वस्तुओं के बीच एक महत्वपूर्ण सहसंबंध पाया गया। ग्राहक संबंध प्रबंधन और खरीद व्यवहार के आवश्यक आयामों की पहचान करने के लिए अन्वेषणात्मक कारक विश्लेषण किया जाता है। कुछ कारकों को हटाने के बाद, स्केल में 14 आइटम और चार निर्माण शेष रह जाते हैं। ये निर्माण सेवा और समर्थन, संचार, खरीद और सुरक्षा और मनोरंजक सुविधाएं हैं। इन निर्माणों का औपचारिक रूप से सीएफए और एसईएम द्वारा परीक्षण किया जाता है ताकि उनके महत्व की जांच की जा सके।

प्रस्तावित मॉडल सभी आवश्यकताओं को पूरा करता है, संरचनात्मक समीकरण मॉडल के लिए योग्य है, और सभी परिकल्पनाओं को मान्य करता है। ग्राहक संबंध प्रबंधन और खरीद व्यवहार के बीच संबंध की अवधि में पहचान कारक से संबंधित सभी खोज और सिफारिशों पर अच्छी तरह से चर्चा की गई थी। यह शोध आवासीय रियल एस्टेट डेवलपर्स को सशक्त बनाता है और उन्हें नीतियों को डिजाइन करने के लिए बेहतर स्थिति में रखता है।

संदर्भ ग्रन्थ सूची

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Received on 27.04.2023 Modified on 10.05.2023

Int. J. Ad. Social Sciences. 2023; 11(2):96-105.

DOI: 10.52711/2454-2679.2023.00015